Facilitação da sucessão, planejamento tributário e organização societária despontam como atrativos deste mecanismo jurídico.
O mecanismo da criação de uma holding imobiliária familiar é pouco utilizado no Brasil, muito embora seja uma excelente forma de organização que gera vantagens tributárias, sucessórias e societárias.
Uma das razões para a pouca utilização é o fato de que o brasileiro raramente se preocupa em antecipar questões sucessórias ainda em vida. Por outro lado, trata-se de operação societária de certo grau de complexidade, requerendo o auxílio de bons advogados.
Este breve artigo pretende apresentar um panorama geral das vantagens envolvidas na criação de holding imobiliária e apontaremos, de forma geral, as medidas que devem ser tomadas para tirá-la do papel.
O que é uma holding imobiliária?
O termo holding, de origem americana, representa uma empresa destinada a gerir bens e direitos relativos a determinado patrimônio.
A função da holding (empresa-mãe) é justamente controlar, orientar e gerir o patrimônio oriundo das empresas constantes de sua estrutura societária (empresas-filhas).
A holding imobiliária, por sua vez, consiste em sociedade com o propósito específico de ser proprietária de bens imóveis para fins de compra, venda e recebimento dos aluguéis.
Na prática, a holding imobiliária é uma sociedade limitada “proprietária” de diversos imóveis e remunera os seus acionistas com os valores recebidos da locação destes bens.
Trocando em miúdos: a família usualmente incorpora todo o seu patrimônio em uma sociedade cujo propósito é justamente a administração e manutenção destes bens no seio familiar.
Pai e filhos passam a ser administradores e acionistas da holding que possui os bens da família. Os acionistas da holding familiar usualmente são os próprios familiares, representados mediante pessoa jurídica ou até mesmo incluídos como pessoa física.
Notamos para o fato de que se os acionistas forem exclusivamente pessoas físicas, seria incorreto tecnicamente denominar o arranjo de “holding”, muito embora a prática tenha consagrado o uso do termo. Para efeitos da breve análise presente artigo e seguindo, nós não chamaremos ambas as situações igualmente de holding.
Por quê constituir uma holding imobiliária?
A constituição de holding imobiliária familiar corresponde a importante planejamento dentro do seio familiar. Como a sua criação significa importante alteração das relações dentro da família, a constituição de uma holding imobiliária deve oferecer vantagens significativas.
De fato, a holding imobiliária oferece vantagens tributárias, societárias e sucessórias, que passamos a abordar:
- Planejamento tributário – economia tributária
A holding imobiliária oferece um regime de tributação definitivamente superior à tributação da pessoa física.
Ao passo que a pessoa física será tributada no Imposto de Renda à alíquota de 27,5% (dependendo dos valores recebidos, cf Lei No. 11.482/2007, art. 1º), enquanto a tributação global da pessoa jurídica será próxima a 11%15% da receita bruta auferida.
Passamos a detalhar os motivos de tamanha discrepância.
A holding imobiliária dedicada ao recebimento de aluguéis está proibida de adotar o Simples Nacional (LC 123/06, art. 17, XV). Restam, portanto, duas alternativas: o lucro presumido e o lucro real.
Apesar de ser plenamente possível a adoção do regime do lucro real, este não se apresenta como uma boa alternativa, sendo mais caro e não possuindo deduções suficientes para justificar a sua escolha.
Pelo regime do lucro presumido, que desde já recomendamos, a empresa estará sujeita a quatro figuras tributárias: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Para formar a base de cálculo do IRPJ e CSLL, devemos primeiro aplicar o porcentual de presunção de 32% da Lei No. 9249/95, art. 15, III, c, a totalidade da renda bruta auferida. Em sequência, aplicam-se as seguintes alíquotas:
IRPJ – 15% sobre o lucro presumido
Adicional do IRPJ – 10% sobre a diferença apurada entre o lucro líquido e o valor de R$ 60.000,00 no trimestre
CSLL – 9% sobre o lucro presumido
Com relação à PIS/COFINS, temos a sua incidência sobre a renda bruta, ou seja, o faturamento total da holding, aplicando-se as seguintes alíquotas:
PIS – 0,65% sobre a receita bruta
COFINS – 3% sobre a receita bruta
À primeira vista, seria possível o leitor se perguntar: mas a carga tributária não é superior na Pessoa Jurídica, tendo em vista os valores acima, que somariam 34% de IRPJ e 3,65% de PIS/COFINS?
Não, ledo engano, pois o que torna essa carga tributária reduzida é o fato de que se aplica o porcentual de presunção do lucro presumido.
Apenas para exemplificar, poderíamos fazer a seguinte conta “por cima”:
IRPJ: 34% de carga tributária sobre 32% da receita total = 10,88% da receita total
PIS-COFINS: 3,65% da receita total
Soma: 14,53% de carga tributária PJ x 27,5% carga tributária PF
Vejamos, portanto, que chegamos ao valor de 14% sem sequer descontar o valor referente ao adicional do IRPJ.
Ainda, temos a situação de economia tributária na alienação dos bens imóveis pela holding. Ao passo que a tributação na Pessoa Física, pelo ganho de capital, seria de 15%, a tributação na Pessoa Jurídica será de aproximadamente 6%7%, incluindo IRPJ e adicional.
Quanto à distribuição dos dividendos da holding para os herdeiros, não haverá incidência de IRPF, pois os dividendos são rendimentos não tributáveis (cf. Lei 9249/1995, art. 10).
Ainda, há uma vantagem tributária relevante no momento da sucessão: não será necessário apurar o ganho de capital dos imóveis. Isto porque a apuração de ganho de capital no inventário é própria da transferência de bens imóveis.
A transferência das quotas sociais se encontra em regime diferenciado também quanto ao ITCMD. Em São Paulo, o artigo 14 da Lei Estadual No. 10.705/2000 permite, inclusive, a apuração do ITCMD com base no valor patrimonial das quotas sociais, desde que estas não tenham sido negociadas nos últimos 180 dias. O valor patrimonial das quotas é usualmente baixo e permite auferir uma enorme economia tributária em relação ao inventário.
Há, contudo, um dispêndio importante com recolhimento de ITBI para a constituição da holding.
Ressaltamos que se trata de forma de planejamento tributário plenamente lícita e aceita pelos tribunais pátrios. Em razão das vantagens tributárias, é bastante comum que empresários organizem os seus bens imóveis em sociedades de administração de bens próprios.
Mas a holding familiar, por sua vez, oferece vantagens adicionais, relativas ao planejamento sucessório e societário da família.
- Planejamento sucessório – facilitação do inventário
O Brasil é majoritariamente formado por empresas e estruturas societárias familiares, tanto no nível da pequena e média empresa quanto no nível dos grandes conglomerados econômicos.
Contudo, a imensa minoria destas empresas está preparada para a sucessão dos seus principais membros (dados da Revista Exame/2015 apontam para somente 11% das empresas possuindo plano de sucessão).
Na holding familiar, o planejamento sucessório está contido no próprio contrato social, regulando questões como manutenção do patrimônio no seio familiar, proteção em face de casamentos, prodigialidade, dívidas futuras, entre outros.
Em primeiro lugar, trataremos da diferença mais palpável: a desnecessidade de futura de abertura de inventário judicial.
O inventário judicial, no Brasil, infelizmente costuma alcançar o custo de 10%20% do total do monte partível, incluindo tributação dos bens e direitos e custos com advogados (ITBI, ITCMD, taxa judiciária, honorários advocatícios).
Isto sem considerar a demora dos inventários judiciais, que ultrapassam facilmente 4 ou 5 anos de duração, além de se encerrarem usualmente com soluções pouco eficientes economicamente (como, por exemplo, a divisão de uma propriedade entre 16 herdeiros, gerando 1/16 da casa para cada herdeiro).
No caso da sucessão exclusivamente de quotas da sociedade holding, a discussão sucessória é severamente reduzida.
Suponhamos a existência de 10.000 quotas divididas entre quatro filhos: cada filho ficará com 2.500 quotas da sociedade, ao invés de obter ¼ de cada um dos imóveis possuídos pelo patriarca.
Transferência tão simples, se operada entre maiores e capazes, dispensa por completa o inventário judicial e pode ser resolvida de forma extrajudicial.
Esta solução rápida permite a continuidade da sociedade e não impõe qualquer gravame à alienação dos bens do falecido patriarca.
A administração da sociedade, especialmente no tocante ao diaadia do recebimento dos aluguéis e pagamento de despesas, é questão fundamental para a sucessão que se planeja.
Usualmente o patriarca da sociedade é o gestor da totalidade de suas atividades, enquanto os filhos recebem somente os frutos civis dos imóveis holding.
Entretanto, esta situação pode causar embaraço após o falecimento do patriarca, pois a sociedade pode ficar truncada (50%50%) ou mesmo os filhos podem se desentender quanto à sua administração.
Recomenda-se que o patriarca inclua desde logo os filhos na administração dos imóveis, introduzindo-os à atividade exercida.
Ainda, podemos pensar em pacto de quotistas entre os filhos para regular a administração da sociedade após o falecimento do de cujus. Podemos organizar a holding também de forma aos filhos se tornarem proprietários do imóvel, por meio de doação efetuando adiantamento da legítima, enquanto o pai é administrador e recebe os frutos da holding em vida.
Falecendo o patriarca, as suas quotas e a administração serão transferidas para os filhos e toda a questão sucessória estaria resolvida ainda em vida.
Nesse aspecto a holding é vantajosa em relação a outros mecanismos sucessórios, como a doação de imóveis com usufruto do patriarca, pois apresenta os mesmos mecanismos sucessórios aliados às vantagens tributárias acima delineadas.
Enfim, a facilitação do inventário e configuração da questão sucessória em vida são muito atrativas e evitam custos diretos e indiretos no futuro.
A holding é somente o instrumento jurídico utilizado, podendo ser adaptado, conforme dispor o seu contrato social, para a situação de cada família.
- Planejamento societário e proteção patrimonial
Quanto ao planejamento societário e proteção patrimonial, mantendo os bens no seio familiar e reduzindo interferências externas, trataremos de três cláusulas fundamentais do contrato social da holding: as cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade.
A cláusula de incomunicabilidade impõe que os bens que estão com este gravame não entrarão na comunhão em virtude do casamento, a despeito do regime de bens convencionado.
Se, por exemplo, o filho do patriarca se separar, a sua cônjuge não terá direito sobre os bens constantes da holding em virtude da sua incomunicabilidade.
A cláusula de inalienabilidade consiste em proteção dos bens contra alienações, dações em pagamento, permutas e outros mecanismos que possam retirar o bem imóvel do seio da família (cf. 1911 Código Civil).
Por fim, a cláusula de impenhorabilidade impõe restrição semelhante, impedindo que o bem responda pelas dívidas dos sucessores em caso de penhora.
Estas três disposições societárias, que devem ser inseridas no Contrato Social, correspondem ao fundamento básico de proteção patrimonial ínsito à organização de uma holding imobiliária familiar.
Temos também diversas disposições do Contrato Social que permitem a preservação dos bens da família. Dentro destas, temos a possibilidade de inserção de cláusula que prevê preferência dos demais sócios na aquisição das quotas do sócio que se retira da sociedade, assim como podemos vislumbrar cláusula que determina a divisão de dividendos obrigatória mínima entre determinados quotistas.
Cuidados jurídicos na elaboração da holding imobiliária
Por fim e de maneira bastante breve, apresentaremos os passos iniciais para a constituição da holding imobiliária, atentando para os seus custos iniciais e cuidados jurídicos.
Antes de mais nada, é necessário que patriarca e sucessores estejam de acordo com a organização da holding. Como dito, trata-se de reorganização fundamental das relações no seio da família, que deve, portanto, ser muito bem discutida entre os familiares.
O acordo entre as partes facilitará o trabalho do advogado, assim como o permitirá desenvolver o seu trabalho sem o risco de reversão das medidas tomadas.
A confecção do Contrato Social (e possível pacto de acionistas) são de fundamental importância e passarão a regrar as relações patrimoniais da família de tal forma que é preciso que todos estejam cientes da sua exata aplicação.
O tipo societário (limitada, S/A) e o regime tributário (Simples, presumido, real) serão cruciais para a efetividade da holding em termos tributários e sucessórios, devendo os seus prós e contras serem devidamente apresentados para os familiares.
Será necessário, desde o início, estimar os gastos globais com todo o processo e oferecer estimativas dos gastos futuros com base no patrimônio da família.
Os gastos compreendem, entre outros, taxa de registro perante a Junta, recolhimento do ITBI, transferência das matrículas, honorários de advogados, etc.
Apesar destes custos, a economia futura gerada certamente será recompensadora, aliada à pacificação de relações potencialmente conflituosas dentro do seio familiar, especialmente em relação à herança do patriarca.
Estas eram as nossas considerações sobre as vantagens da criação de uma holding imobiliária familiar.
Como visto, este mecanismo jurídico oferece diversas vantagens tributárias, sucessórias e societárias.
Caso tenham interesse no assunto, ficamos à disposição para tratarmos com mais detalhes sobre este valioso instrumento jurídico.
Um abraço e até a próxima!