O contrato de locação comercial ou contrato de locação não residencial, conforme define a Lei 8.285/91, é uma relação entre as partes: na qual uma parte (locatário) quer manter posse direta daquele imóvel, utilizando para uma finalidade comercial do seu empreendimento, enquanto a outra parte (locador), manterá a posse indireta e propriedade desse bem, recebendo como contrapartida um valor previamente ajustado denominado de aluguel.
A finalidade deste post não é esmiuçar especificamente as cláusulas de um contrato de locação comercial, mas sim trazer a principal diferença deste contrato com o de locação residencial e demonstrar no que o empreendedor deverá focar para manter seu negócio intacto e não perder o seu ponto comercial.
O ponto do negócio é um elemento relevante do estabelecimento comercial, podendo ser um espaço físico (ponto de negócio físico) ou mesmo um virtual, como exemplo: um website (ponto de negócio virtual).
É perceptível que existem alguns pontos que são estratégicos para determinada empresa montar o seu empreendimento, seja pelo fluxo de clientela, pontos atrativos adjacentes, ou facilidade de locomoção, seja para clientes ou mesmo fornecedores.
Diante dos benefícios estratégicos do ponto comercial, que podem ser um dos pilares do sucesso do empreendedor (locatário); em contrapartida, isso pode motivar um comportamento pretensioso do locador, na qual poderá solicitar ao locatário que saia do imóvel ou pague o valor do aluguel em patamar superior aos preços praticados no mercado, na hipótese que o imóvel estivesse livre para a locação, onerando injustamente o locatário em razão do crescimento do seu negócio.
Desta forma, a Lei 8.245/91, em seu Artigo 51, incisos I a III dispôs sobre a possibilidade de o locatário obrigar o locador a aceitar a renovação do aluguel em razão da localização relevante daquele imóvel, ocorrendo assim, um direito de inerência ao ponto.
O direito de inerência ao ponto, ou seja: o direito de forçar o locador a renovar o contrato de aluguel, por intermédio de uma ação renovatória é tutelado pelo direito brasileiro, sendo que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), reconheceu que a ação renovatória não está subordinada apenas a um imóvel, sendo que poderá irradiar todos os imóveis locados com a finalidade de promover o desenvolvimento da atividade empresarial (REsp 1.790.074).
Assim, entendendo como um direito do locatário em manter-se naquele imóvel, dado a importância dele no seu negócio, é crível exemplificar os requisitos que o empreendedor (locatário) deverá demonstrar para renovação forçosa do imóvel, quais sejam: formal, temporal e material.
- Requisito formal: o contrato de locação comercial (ou não residencial) deverá ser escrito e por prazo determinado;
- Requisito temporal: prazo mínimo de locação de 5 anos. Neste caso poderá ser feito mais de um contrato de locação, desde que a soma dos contratos seja igual ou maior ao período de 5 anos (e de forma ininterrupta);
- Requisito material: o locatário esteja no mínimo de 3 anos no imóvel, exercendo o mesmo ramo da sua atividade).
Desta forma, se o locatário obtiver na forma acumulada, os três requisitos acima, poderá obrigar o locador, por meio de ação renovatória, manter a locação em benefício da localização estratégica do seu imóvel. Importante mencionar que esta ação renovatória deverá ser ajuizada nos 6 primeiros meses do último ano a expirar o contrato de aluguel (artigo 51, §5°, da Lei 8.245/91).
Contudo, é necessário também observar o ponto de vista do locador. A ação renovatória poderá também prejudicar o locador, como exemplo: caso a renovação se dê com os 3 requisitos demonstrado acima, com o mesmo valor de aluguel, sem recorrer de forma equitativa ao valor de mercado, na hipótese em que o imóvel estivesse livre para locação.
Se ocorresse o exemplo acima, o locador teria prejuízos financeiros, pois estaria recebendo valor de aluguel inferior ao praticado no mercado em detrimento do direito do locatário ao preencher os 3 requisitos acima.
Desta forma, como proteção também ao locador, da Lei 8.245/91 dispõe de algumas possibilidades para que o locador retome o imóvel do locatário, impedindo renovação forçosa da locação. As possibilidades estão dispostas nos artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91, vejamos elas abaixo:
- A primeira possibilidade é quando o locatário não preencher os três requisitos acima explorados, quais sejam: formal, temporal e material (artigo 72, I, da Lei 8.245/91);
- A segunda possibilidade é quando o locatário apresenta uma proposta renovação inferior ao valor real de locação do imóvel se estivesse livre para ser negociado no mercado de locação. No entanto, caso a proposta seja inferior deverá o locador propor uma contraproposta com o valor do aluguel que beira a realidade do imóvel, podendo ao enviar a proposta, levar em consideração as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário (artigo 72, II, da Lei 8.245/91);
- A terceira possibilidade é quando o locador receber uma proposta de aluguel mais vantajosa que a do locatário, desde que o terceiro que apresentou a proposta, não seja do mesmo ramo do locatário (artigo 72, III, da Lei 8.245/91). O locatário terá duas opções: a) igualar o valor oferecido e manter o ponto do seu negócio ou b) se retirar do imóvel e ser indenizado pelo locador pela perda do ponto comercial;
- A quarta possibilidade é a necessidade de uma reforma substancial no imóvel por determinação do Poder Público ou mesmo para fazer modificações no imóvel que aumente o valor da propriedade que seja necessário aumentar o aluguel anteriormente estipulado (artigo 52, I, da Lei 8.245/91);
- A quinta possibilidade é a necessidade de o locador precisar do imóvel par uso próprio (artigo 52, II – primeira parte – da Lei 8.245/91);
- A sexta possibilidade é quando o locador tem um estabelecimento comercial e precisa transferir ele para o imóvel onde está o locatário, cujo estabelecimento comercial seja em maioria (em relação ao capital social) do locador, cônjuge, ascendente ou descendente (artigo 52, II – parte final – da Lei 8.245/91). Nesta hipótese não poderá o estabelecimento a ser transferido do mesmo ramo do locatário, ressalvado se a locação envolvia o fundo de comércio, com as instalações pertencentes (artigo 52, §1°, da Lei 8.245/91).
Assim, esses são os assuntos que tanto locador, quanto locatário deverão observar no momento que forem elaborar um contrato de locação para que nenhuma das partes seja lesada no futuro.
Por fim, a lei de locação também é válida para os contratos de shopping center, sendo estes instrumentos considerados contratos atípicos mistos (STJ – REsp 178.908/CE).
Esta nomenclatura acima se dá em razão que há previsão legal para os contratos de shopping center, qual seja: artigo 54 da Lei 8.245/91 (contrato típico), porém tal previsão não contempla todo o instituto do shopping center podendo este contrato ter outras disposições que não contidas na Lei 8.245/91 (sendo assim, um contrato atípico). Desta forma, pela natureza típica e atípica do shopping center, concluímos que este contrato é misto, havendo reflexos da lei do inquilinato (locação), bem como das normas gerais do direito contratual e princípio da pacta sunt servanda e liberdade contratual.
É importante pontuar é que o contrato de shopping center é passível de propositura de uma ação renovatória, contudo, o “locador” não poderá retomar o imóvel alegando a necessidade de uso próprio ou mesmo transferência do estabelecimento comercial do locador existente há mais de um ano (artigo 52, II da Lei 8.245/91), em razão do comando disposto no artigo 52, §2°, da Lei 8.24/91.
Desta forma, as possibilidades de o locador reaver o imóvel do locatário, são menores do que as locações não residenciais, quando nos referimos aos contratos de shopping center.
As demais disposições do contrato de shopping center poderão ser abordadas em outra postagem específica, em razão do caráter híbrido deste contrato.
Desta forma, é importante trazer esta diferenciação do contrato não residencial (comercial) e contrato de locação de shopping center para que o leitor possa entender a diferença entre os dois institutos.
Conclui-se que as locações não residenciais (ou comerciais) são de grande valia tanto para o empreendedor quanto ao proprietário que quer locar o seu imóvel, sendo que a Lei de Locação (8.24/91), traz proteções para as partes, motivando elas a fazerem negócio e incentivando o empreendedorismo para aquele que não tem o seu imóvel próprio.